Ante el mantenimiento o el a aumento de los precios de la compra de viviendas, viene siendo cada vez más recurrente que se celebren operaciones en las que únicamente se realiza la transmisión de la nuda propiedad, manteniendo el propietario del inmueble el usufructo.
Generalmente, el caso más frecuente suele suceder con propietarios de vivienda de avanzada edad, quienes mantienen el usufructo vitalicio sobre la misma, pudiendo continuar habitando en su casa o alquilándola hasta su fallecimiento. Al no adquirirse el uso del inmueble ni tener la plena disposición sobre el mismo, el precio de la operación suele ser inferior al que se pactaría sin esa condición.
Además, es habitual que se acuerde que el precio total o una gran parte se satisfaga en rentas anuales mientras siga vigente el usufructo vitalicio. Ello, a su vez, implica que el hipotético comprador pueda ver la operación como una buena inversión a futuro, obteniendo un inmueble a un precio netamente inferior que si lo comprase de inmediato y no teniendo que abonar todo el precio en un solo pago.
Tributación por la transmisión de la nuda propiedad desde el punto de vista del vendedor
Por un lado, desde la óptica del vendedor, a esta operación le podría afectar la tributación indirecta, dado que la constitución de una renta vitalicia conlleva la realización de un hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Esto se produciría si el comprador fuera una persona física que vaya a adquirir el inmueble para uso personal.
En cambio, cuando quien adquiere la vivienda es un empresario/profesional o una sociedad, la operación no tributa por ITP sino que estaría sujeta al IVA pero exenta de este impuesto, dado que se considera una prestación de capitalización.
Además de lo anterior, entraría en juego la tributación directa en el IRPF del vendedor. La obtención de una pensión vitalicia supone un rendimiento de capital mobiliario, el cual variaría en función de la edad del vendedor en el momento de realizar la operación. Por ello, suele ser una operación más provechosa para los propietarios con una edad superior a 69 años, ya que el rendimiento sería del ocho por ciento de la pensión anual recibida.
Cabe hacer un matiz respecto al IRPF, debiendo poner mucha atención que el inmueble sea la vivienda habitual de la parte vendedora y que ésta tenga una edad de al menos 65 años, para así aprovechar la exención de la hipotética ganancia patrimonial en este impuesto. En caso contrario, la posible ganancia patrimonial sólo estaría exenta si se reinvierte el importe recibido de la venta en la compra de una nueva vivienda habitual, aspecto que no suele ser el objetivo de esta operación.
Por último, como en cada transmisión del total o parte de una vivienda a cambio de un dinero, la operación podría conllevar tener que pagar el impuesto local conocido como plusvalía municipal. En las ventas que se realicen de manera onerosa, el obligado a su pago es la parte transmitente.
Tributación por la transmisión de la nuda propiedad desde el punto de vista del comprador
Por su parte, quien adquiera la nuda propiedad de un inmueble a cambio de una renta vitalicia deberá tributar en el ITP por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas por el valor que suponga ese derecho sobre el total del inmueble (teniendo en cuenta que no sea inferior al valor de referencia de la parte correspondiente).
A su vez, desde este lado de la operación, habría que tener en consideración que la base imponible de la adquisición de la nuda propiedad del inmueble no sea superior en más del 20 por ciento a la base imponible de la constitución de la pensión, ya que en ese caso habría una parte que tributaría por ITP y otra como donación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Por el contrario, esto no sucederá si el comprador es una sociedad porque ésta no puede ser sujeto pasivo de dicho impuesto, por lo que la operación tributaría por transmisiones patrimoniales onerosas, pudiendo quedar sujeto el hipotético incremento patrimonial de la entidad jurídica en el Impuesto sobre Sociedades.
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Tengo 81 años, en pleno uso de mis capacidades mentales. Según mis hábitos y salud física y mental, una aplicación de internet me augura una expectativa de vida hasta los 95 años. Soy dueño de la casa habitación en donde vivo desde 1995, compré dicha casa nueva, en San Jerónimo Lídice, CDMX. Deseo vender la nuda propiedad de mi casa a mi asistente personal y profesional, y retener el usufructo vitalicio de la misma. Un pre avalúo estima el valor de mi casa en ocho millones de pesos. Me gustaría saber si me pueden ayudar a llevar a cabo la transmisión de dicha nuda propiedad, optimizando el costo fiscal de la transacción en forma estrictamente legal y transparente. Les suplico un estimado de los impuestos que hay que pagar por parte de comprador y vendedor. Atentamente MMP.