¿Es importante el procedimiento de comprobación de valores en inmuebles?
Ante la crisis que se nos avecina y la declarada intención del gobierno de aumentar la tributación en general, en especial en el impuesto de Sucesiones y donaciones, creo oportuno hacer un comentario sobre este tema.
La administración ha pretendido desde hace mucho tiempo controlar los valores que se aplican en las transmisiones por medio de valores fijados por ella misma. Sin tener en consideración/despreciando los valores que los contribuyentes incluyen en las escrituras. Para ello ha fijado valores de distintas formas. Proponen valores orientativos en algunas comunidades o aplican coeficientes multiplicadores al valor catastral.
Valores orientativos y coeficientes multiplicadores al valor catastral
En el primer caso hay que reconocer que esos valores fijados calle por calle y aplicando coeficientes para modular las distintas situaciones de los inmuebles tiene un trabajo intenso por parte de la administración. En el segundo, un coeficiente multiplicador aprobado cada año igual cada tipo de inmuebles en todo tipo de localidades no requiere un gran esfuerzo. El resultado alcanzado no tiene por qué ser correcto, en ambos casos. Asimismo, la modificación de estos criterios por la administración para ajustarse a una realidad de un mercado cambiante siempre es lenta. Sobre todo en situaciones de crisis con un desplome del mercado.
Es decir, esta discrecionalidad de la administración en fijar valores de inmuebles se agudiza en situaciones en las que los valores en el mercado cambian rápidamente. Teniendo en cuenta que la administración no ajusta su sistema de cálculo y mantiene valores anacrónicos muy superiores a la realidad. En ambos casos se produce lo mismo, el valor que alcanza la administración no tiene que acercarse al valor real en el momento de la transmisión. Se producen numerosas transmisiones en las que el valor comprobado supera el valor real de transmisión. El cual se ha acordado entre las partes independientes, en libertad y aplicando las reglas de mercado. En el caso de sucesiones, el valor por el que ningún tercero adquiriría ese inmueble en ese momento.
Herederos que renuncian a la herencia
Por poner un ejemplo, todos los que nos dedicamos al ámbito fiscal hemos visto como la administración fija un valor, ya sea en transmisiones inter vivos o mortis causa. O bien, en naves industriales de una localidad española o en algún lugar de la costa española. Valores superiores en dos y tres veces al valor real que en ese momento están ofreciendo en el mercado por ese mismo inmueble en condiciones normales. Esto ha generado esas situaciones conocidas por los medios de comunicación. Situaciones en los que herederos legítimos tienen que renunciar a la herencia. Teniendo en cuenta que el importe a pagar por impuesto de sucesiones supera el importe que obtienen por los inmuebles heredados. Asimismo, en situaciones menos conocidas en los medios, pero mucho más numerosas, contribuyentes abonando tributos por valores ni reales ni obtenidos.
Método de tasación pericial
Es cierto que para limitar estos excesos de la administración existe la opción de los contribuyentes de acudir al método de la tasación pericial contradictoria. Sin embargo, la realidad es que cuanto menor es el valor del inmueble transmitido más difícil se hace para el contribuyente acceder a este sistema por el coste y por la complejidad del proceso. Es necesario tener un abogado especialista en estos temas a disposición. Además, contar con una buena cartera para resistir los plazos de años de los recurso, reposición, TEAR, contencioso, entre otros.
Pero existe un importante límite a la práctica de la comprobación de valores, en el Art. 134 LGT. Establece que la Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el Art. 57 LGT. Excepto que, el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios. O bien, como añade el apartado 1 del Art. 157 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria, haya declarado el valor que le haya sido comunicado en los términos del Art. 90 de la LGT.
En fin, veamos qué podemos hacer si nos encontramos en esta situación:
- Notificación de la comprobación de valores
- Expediente de comprobación de valores, motivación del expediente
- Métodos de comprobación, comparación de otras transmisiones en el mercado.
- En el caso de Impuesto de Sucesiones, no existencia de sanción en el caso de utilizar valores fijados por la administración, por ejemplo, el valor catastral
Notificación, revisar que la notificación esta correctamente hecha, a la persona adecuada, en el domicilio adecuado y en el plazo adecuado. Ante notificaciones incorrectas la administración tiende a obcecarse en que su notificación es correcta. Numerosas liquidaciones son anuladas por defectos de notificación. En el caso de que los plazos para obtener la anulación de esa notificación han superado los 4 años de prescripción desde que se tenía obligación de liquidar el tributo, la administración no tendrá opción de liquidar de nuevo.
La falta de motivación en la administración
La falta de motivación, el que el aumento de valor esté debidamente motivado es una de las obligaciones de la administración. Es el objeto de la mayor parte de los recursos, la mayoría de las veces no lo hace. La legislación y la jurisprudencia han variado durante los años.
En la actualidad la jurisprudencia de TSJ de 2019.exige de nuevo la correcta motivación. Sin embargo, las administraciones utilizan textos estereotipados iguales para todas las valoraciones en las que nadie ha visitado el inmueble. Motivo por el que no se sabe su estado de conservación. Estos textos están repletos de generalidades. Por ese motivo, fijan un valor por metro cuadrado igual para la misma calle/zona sin tener en cuenta muchos aspectos. Por ejemplo: si tiene ascensor, si la casa ha tenido mantenimiento o no y necesita una gran reforma, etc.
El método de comprobación por valores comparados utilizando expedientes de transmisión de inmuebles que tiene la administración en fechas similares a la comprobada también incurre en numerosos errores o arbitrariedades que los tribunales reconocen. Por ejemplo, en la transmisión de una entreplanta comparar con áticos, comparar inmuebles interiores con exteriores, comparar inmuebles singulares con otros normales, no utilizar la visita de un técnico para las valoraciones…etc
Sanciones
No existe una sanción si la LGT contempla que en el caso de inmuebles heredados, utilizamos un valor publicado por la administración. Entonces, no nos pueden sancionar, tan sólo aumentar el valor del inmueble. Por lo tanto, la cuota de la liquidación del tributo que corresponda, más los intereses calculados desde la fecha en la que tuvimos que ingresar la liquidación, intereses que podemos evitar abonando la liquidación inicial (hay que tener cartera…) y recurrir, de forma que, en caso estimatorio nos devuelvan el dinero. Esta vez con intereses a nuestro favor, si esos mismos intereses que fija la administración cuando exige liquidaciones y siempre nos parecen elevados, ahora mismo el 3%.
Aplicación de valores incorrectos a los bienes inmuebles
Se supone que estamos en un país avanzado, con un sistema democrático moderno, en el que la administración tributaria no debería ser arbitraria ni provocar que los contribuyentes con menor capacidad de reacción ante los excesos de la administración se vean perjudicados.
Pues bien, esto no es así, sistemáticamente contribuyentes que heredan o transmiten un inmueble se ven ante una situación de o tragas o te sometes a un sistema que puede terminar multiplicando el importe inicial a pagar. Se ven sometidos al incremento de valor de esos inmuebles y de los tributos aparejados. Por tanto, ante una comprobación de valores, ante una situación que consideremos injusta. Este valor que sabemos que no es el real y todo el mundo lo reconoce. Sin embargo, la administración insiste en aplicar unos valores incorrectos. Acuden a la tasación pericial contradictoria que nos parece un proceso complejo, caro y de resultado incierto. Además que puede terminar dependiendo de un tercero, no elegido por nosotros, al que tendremos que pagar sus honorarios y parece que no nos queda más opción que tragar y pagar.
El procedimiento de comprobación de valores en inmuebles
Se puede y se debe acudir a la reclamación ante la Administración de los defectos del expediente de comprobación. Con ello, no pretendemos alcanzar un valor real del inmueble sino acreditar que la forma en que lo hace la administración no es correcta. Es decir, exigir que la administración haga bien su trabajo. En otras palabras, que el procedimiento de comprobación de valores en inmuebles se hace de forma correcta.
El % de éxito es elevado y el coste no es excesivo si se evita la condena en costas. Además, nos podemos reservar el derecho a, en caso de no lograr la estimación por esta vía, acudir al método de tasación pericial contradictoria si llegado el momento el coste merece la pena.
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